Dipende dalla Regione: le misure minime le fissano le delibere regionali. In Piemonte, per esempio, la delibera 45-4248 del 2012 chiede camere da uno o due posti letto, di almeno 12 metri quadri per un letto e 18 per due, un bagno attrezzato ogni due camere e una capienza da 20 a 120 posti letto. Altrove i numeri cambiano.
Chi cerca un edificio da trasformare in RSA parte quasi sempre dai metri quadri. È il passo giusto. Ma l’ordine conta: prima si legge la delibera della propria Regione, poi si misura l’edificio. Abbiamo letto per intero l’Allegato 2 della delibera piemontese, pubblicata sul Bollettino ufficiale della Regione il 9 agosto 2012, il 7 ottobre 2026: questa guida mostra su un caso concreto come si presentano i requisiti e dove vanno cercati i vincoli della tua Regione.
Chi fissa i requisiti strutturali?
Non lo Stato con un elenco unico. Le Regioni. Il Ministero della Salute descrive l’assistenza residenziale come attività erogata in unità d’offerta accreditate, ma i requisiti minimi di spazi, camere e servizi stanno nelle norme regionali. Nella delibera piemontese l’Allegato 2 si applica ai presidi per anziani non autosufficienti, indipendentemente dalla natura giuridica della proprietà e del gestore, di nuova edificazione o sottoposti a ristrutturazione complessiva, e vale per l’autorizzazione al funzionamento.
Il testo rinvia poi a regole sovraordinate: antincendio (DPR 151/2011 e DM 18 settembre 2002), sicurezza degli impianti, eliminazione delle barriere architettoniche (DPR 503/1996), rischio sismico, rendimento energetico, sicurezza sul lavoro. Il requisito regionale non li sostituisce. Si somma.
Prima di costruire o trasformare serve anche un’altra verifica, la compatibilità con il fabbisogno prevista dall’articolo 8-ter, comma 3, del decreto legislativo 502/1992. Una determinazione dirigenziale piemontese del 29 agosto 2024 mostra come si presenta: gli uffici hanno controllato i requisiti strutturali della delibera del 2012 e la tabella dei posti letto di RSA accreditabili per distretto (in quel distretto non ce n’erano disponibili) e hanno espresso parere favorevole all’adattamento di una struttura a 56 posti letto. Quel parere ha una scadenza: perde efficacia se i lavori non iniziano entro due anni e se entro sette anni dall’inizio dei lavori non arriva l’autorizzazione. Valgono per quell’atto; un’altra Regione può dire altro. Ne abbiamo scritto anche nelle 10 domande con la norma accanto.
Che misure hanno camere e bagni?
Le camere sono da uno o due posti letto. La superficie netta, senza il disimpegno, è di almeno 12 metri quadri per un posto e 18 per due. Il servizio igienico attrezzato per la non autosufficienza è collegato alle camere in numero minimo di uno ogni due camere, o ogni quattro posti letto, e misura almeno 1,80 per 1,80 metri, con porta da 90 centimetri scorrevole o apribile verso l’esterno e doccia a raso pavimento.
Due dettagli. Si perdono spesso. Nei nuclei per demenze serve almeno una camera singola ogni 10 posti, e due ogni 20, per gestire gli ospiti con disturbi del comportamento. Nelle strutture già esistenti è ammessa una camera per nucleo fino a tre posti letto, di 26 metri quadri.
Anche gli arredi sono scritti. Ogni camera ha letti regolabili in altezza e predisposti per i sollevatori, e nelle strutture ad alta intensità almeno il 15% dei letti deve avere il movimento elettrico. Un sistema di chiamata a ogni letto. Sempre.
Quali spazi comuni e di servizio servono?
La delibera dà una superficie per quasi ogni locale. Questi sono i valori principali, tutti dall’Allegato 2:
| Spazio | Misura indicata |
|---|---|
| Soggiorno di nucleo | 2,00 mq per utente |
| Sala da pranzo di nucleo | 2,00 mq per utente, separata dal soggiorno |
| Tisaneria | almeno 10 mq per nucleo |
| Bagno assistito | almeno 12 mq, porta da 90 cm |
| Locale del personale di nucleo | almeno 9 mq, escluso il bagno |
| Infermeria (per piano) | almeno 12 mq |
| Locale per prestazioni ambulatoriali | 15 mq |
| Palestra | 40 mq (da 40 posti letto), 25 mq per le altre |
| Soggiorni comuni e sale polivalenti | 1,50 mq per utente, uno di almeno 40 mq |
Il locale per il culto è indicato per le strutture grandi e può mancare fino a 40 posti. Per i nuclei con demenza servono percorsi protetti per chi cammina senza meta, le “wandering areas”. Nelle strutture di nuova edificazione l’area esterna è obbligatoria e va recintata, protetta e illuminata.
Accessi, corridoi e ascensori
Gli accessi hanno una luce netta minima di 1,80 metri (1,50 nelle ristrutturazioni, solo se l’impossibilità tecnica è dimostrata). I corridoi sono larghi almeno 2,00 metri nelle nuove realizzazioni e 1,50 negli adeguamenti, con corrimani e fasce paracolpi su entrambi i lati. Una struttura su più piani deve avere un ascensore per persone in sedia a rotelle e un montalettighe.
La delibera chiede percorsi separati per lo sporco e per il pulito, con la disposizione dei locali o con procedure organizzative, per evitare la commistione. Non per gusto.
Cosa cambia per gli edifici esistenti?
Le norme transitorie contano. Molto. Per le strutture in costruzione al momento dell’entrata in vigore, o con il progetto già presentato, valgono i requisiti vigenti all’atto della presentazione del progetto o della richiesta del permesso di costruire. In alternativa la struttura può adeguarsi ai nuovi parametri. Per una struttura nuova, queste deroghe non ci sono: chi parte da zero parte dalla delibera attuale.
Come verificare prima di comprare un immobile?
Nella nostra esperienza i problemi arrivano dall’ordine sbagliato. Succede. Un ordine più sicuro:
- procurarsi la delibera regionale vigente, con le modifiche successive al testo originale;
- chiedere all’ufficio regionale se serve la verifica di compatibilità e se nel distretto ci sono posti accreditabili;
- far misurare l’edificio da un tecnico, camera per camera, bagno per bagno, e far verificare antincendio e impianti;
- solo dopo, firmare il preliminare.
Il percorso completo è nella guida su come aprire una RSA o casa di riposo; per capire se serve la convenzione leggi l’articolo su come aprire una RSA privata senza convenzione ASL. Se vuoi un punto della situazione, la checklist di autovalutazione aiuta a vedere cosa manca. E per l’organico, la guida al minutaggio assistenziale.
Domande frequenti
Una camera da tre letti è ammessa?
In Piemonte le camere sono da uno o due posti letto. Solo nelle strutture preesistenti è ammessa una camera per nucleo fino a tre posti, di 26 metri quadri.
I requisiti valgono solo per le RSA convenzionate?
No. L’Allegato 2 li prevede per l’autorizzazione al funzionamento, indipendentemente dalla natura giuridica del gestore. La convenzione è un passaggio successivo.
Servono giardino e palestra?
Per le nuove costruzioni l’area esterna è obbligatoria. La palestra ha una superficie minima di 40 metri quadri da 40 posti letto e di 25 sotto quella soglia.
Queste misure valgono in tutta Italia?
No. Sono quelle della delibera piemontese del 2012, nel testo pubblicato sul Bollettino ufficiale; la Regione può averle modificate dopo. Questa guida non sostituisce la lettura della norma della tua Regione né il parere di un tecnico abilitato.
Fonti
- Regione Piemonte, D.G.R. 30 luglio 2012, n. 45-4248, Bollettino ufficiale n. 32 del 9 agosto 2012, Allegato 2 e norme finali, letta il 7 ottobre 2026.
- Regione Piemonte, D.D. 29 agosto 2024, n. 573 (verifica di compatibilità, art. 8-ter, comma 3, D.Lgs. 502/1992).
- Normattiva, decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 502, articolo 8-ter, letto il 7 ottobre 2026.
- Ministero della Salute, Assistenza residenziale e semiresidenziale, letta il 7 ottobre 2026.