Quanto costa aprire una RSA? Le voci da considerare

Non esiste un costo standard per aprire una RSA: dipende dall’immobile (acquisto, affitto o ristrutturazione), dal numero di posti, dai requisiti fissati dalla Regione e dall’organico richiesto. Questa guida elenca le voci da mettere in un piano di avvio e indica come stimarle con preventivi veri, senza importi presi da un articolo qualsiasi.

Abbiamo scelto di non scrivere cifre. Le somme che circolano in rete per aprire una casa di riposo, quando non indicano fonte, anno e Regione, sono numeri senza valore per un business plan. Meglio un metodo che si può controllare. Punto.

Perché non si può dare un prezzo unico?

Perché le variabili che pesano di più sono decise fuori dal tuo piano. Non da te. L’autorizzazione e i requisiti minimi sono fissati dalle Regioni: il decreto ministeriale 308 del 2001, per le strutture sociali, rinvia alle norme su urbanistica, edilizia, prevenzione incendi, igiene e sicurezza e all’applicazione dei contratti di lavoro (articolo 5), e lascia alle Regioni la definizione delle figure professionali e degli standard. Per una struttura sociosanitaria, gli standard sono ancora più dettagliati e regionali.

Poi c’è l’immobile. Un edificio già a norma e uno da trasformare non hanno nulla in comune, come costo. Nulla. E c’è il modello: RSA convenzionata, RSA privata, casa albergo, casa famiglia. I requisiti e i ricavi cambiano, quindi cambia il piano. Il quadro dell’iter, per chi parte da zero, è nella guida come aprire una RSA o casa di riposo.

Quali sono le voci dell’investimento iniziale?

Le voci che si ripetono, in qualunque Regione, sono queste:

Immobile. Acquisto, affitto o altro titolo di disponibilità, più imposte e spese notarili.
Progettazione e pratiche. Tecnici abilitati, pratiche urbanistiche ed edilizie, eventuale cambio di destinazione d’uso, agibilità. Nelle indicazioni dell’Emilia-Romagna sulle case famiglia, se l’uso comporta un cambio di classe d’uso o lavori strutturali, gli adempimenti spettano al proprietario o al gestore.
Adeguamenti. Impianti elettrici, idrici, termici e di cottura con le certificazioni di conformità, antincendio, sicurezza sismica, eliminazione delle barriere architettoniche, dove richiesti.
Arredi e ausili. Camere, spazi comuni, bagni attrezzati, sistemi di chiamata, armadiature per farmaci e cartelle, attrezzature di cucina e lavanderia (o contratto con fornitori esterni).
Sistemi e documenti. Software gestionale, registro degli ospiti, carta dei servizi, valutazione dei rischi ai sensi del decreto legislativo 81 del 2008, piano di autocontrollo igienico degli alimenti.
Pratiche autorizzative. Consulenze, bolli, eventuale accreditamento: tempi e costi dipendono dalla Regione.
Assicurazioni. Responsabilità civile verso terzi, più le coperture richieste dalla Regione.
Avvio. Formazione e inserimento del personale, comunicazione e visite guidate, scorte iniziali.

Alcune di queste voci le abbiamo ricavate da un documento regionale letto per intero, quello dell’Emilia-Romagna sulle case famiglia: serve come esempio di che cosa un’amministrazione chiede in concreto. Per una RSA vera e propria gli elenchi sono più lunghi e vanno cercati nella normativa della propria Regione.

Quali sono i costi ricorrenti di gestione?

Quelli che si pagano ogni mese. Anche con pochi ospiti:

personale, con il contratto collettivo applicato e i turni sulle 24 ore;
vitto, lavanderia, pulizie;
utenze;
manutenzioni e verifiche periodiche degli impianti;
forniture sanitarie e di assistenza;
canone di locazione o rata del mutuo;
assicurazioni, consulenze, software, formazione;
imposte e oneri contributivi.

Per la struttura delle voci di gestione di una RSA già avviata c’è la guida Costi di gestione di una casa di riposo: usala per l’elenco delle categorie e verifica sempre le percentuali con i tuoi dati, perché dipendono dalla Regione e dal modello. Sul personale, vedi anche la guida alla gestione di OSS e infermieri in RSA. Per la parte contabile, quella sulla contabilità di una casa di riposo.

Quanta liquidità serve prima che la struttura vada a regime?

È la voce da non dimenticare. Un piano che mette in conto gli arredi e dimentica i mesi tra l’apertura e la saturazione dei posti si ferma al primo trimestre. Succede.

Per stimarla servono tre scenari di occupazione: prudente, base, favorevole. Per ciascuno si calcolano i costi fissi mensili (personale minimo richiesto, affitto o rata, utenze, assicurazioni) e le entrate dalle rette a quell’occupazione. Il periodo in cui i costi superano le entrate è il fabbisogno di liquidità. Con la convenzione serve una cautela in più: l’accreditamento non coincide con i posti contrattualizzati, che sono un passaggio separato. Come funziona è spiegato in Aprire una RSA privata: cosa serve senza convenzione ASL.

Nella nostra esperienza di lavoro sui piani di avvio, il metodo più utile è ragionare a ritroso: quanti mesi di costi fissi riesci a sostenere senza incassi pieni? Quel numero, non il costo dei mobili, decide se il progetto regge. Quello.

Come si arriva a una stima affidabile, voce per voce?

Leggi i requisiti della tua Regione per la tipologia scelta: posti, spazi, personale, procedure.
Fai fare un sopralluogo tecnico all’immobile, con l’elenco degli adeguamenti.
Chiedi almeno tre preventivi per ogni voce di investimento.
Costruisci l’organico minimo richiesto e calcolane il costo con il contratto collettivo che applicherai.
Prepara i tre scenari di occupazione e la tabella mensile di cassa.
Aggiungi un margine per gli imprevisti, ragionevole e dichiarato, non nascosto nelle altre voci.
Fai rivedere il piano da un commercialista o da un consulente prima di parlare con la banca.

I contributi riducono il costo di apertura?

Possono ridurre l’esborso o l’onere delle garanzie, ma solo se già deliberati e solo per le spese che l’avviso ammette. Quali strumenti esistono, e quali non fanno al caso di una RSA, è nella guida Quali fondi esistono per aprire o ristrutturare una RSA?.

Domande frequenti

Si può aprire una RSA con poco capitale?

Dipende. Da come si struttura l’operazione. Prendere un immobile in affitto riduce l’investimento iniziale ma aumenta i costi fissi mensili. Il capitale iniziale deve comunque coprire adeguamenti, pratiche e il periodo prima della saturazione dei posti. Va dimostrato con un piano, non con una cifra generica.

Quali costi non vanno dimenticati?

Il circolante. I mesi di avvio, gli adeguamenti richiesti dopo il sopralluogo dei tecnici o dell’ente di controllo, e il costo del personale necessario a coprire tutti i turni, notte e festivi compresi.

Una casa famiglia costa meno di una RSA?

Non è detto. Ha un modello diverso: fino a sei ospiti, un alloggio di civile abitazione e un’assistenza di bassa intensità. I requisiti e i ricavi non sono quelli di una RSA, quindi il confronto in euro non si fa senza un piano per ciascun caso. Le regole sono nella guida Cos’è una casa famiglia per anziani e come si apre?.

Chi può aiutarmi a stimare i costi?

Un tecnico abilitato per immobile e adeguamenti, un commercialista per il piano economico-finanziario, e gli uffici della Regione e del Comune per requisiti e procedure. Un consulente di settore può coordinare i passaggi. I preventivi, però, devono arrivare da chi eseguirà i lavori. Sempre.

Fonti consultate

Informazioni verificate il 7 ottobre 2026: decreto ministeriale 21 maggio 2001, n. 308, articolo 5 (Gazzetta Ufficiale n. 174 del 28 luglio 2001); Regione Emilia-Romagna, «Indirizzi regionali per i regolamenti locali sulle Case Famiglia», 12 luglio 2018, per le voci organizzative e documentali citate. Le norme regionali cambiano: questa guida è un orientamento e non sostituisce una consulenza tecnica, fiscale o legale.

Nel tuo piano di avvio hai già un numero di mesi di costi fissi che sei in grado di coprire?

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